Udržateľný Rozvoj Územia
mesta Prešov

Úvod

Každá ulica, ktorú mesto postaví, je prísľubom, že ju bude udržiavať

Mestá sa neustále rozvíjajú, stávajú sa príťažlivejšími pre život a poskytujú svojim obyvateľom stále väčší priestor pre ich vlastnú realizáciu. Mestá, podobne ako ešte väčšie spoločenské celky, akými sú štát či nadnárodné zoskupenia, síce nevlastníme, avšak napriek tomu ich aktívne tvoríme. Sme za ne zodpovední. Kedykoľvek vo svojom úsilí poľavíme, mestá začnú chátrať a časom zaniknú, ako sa to v histórii mnohokrát stalo.

Prešov je tretím najväčším mestom Slovenska s 84 824 obyvateľmi podľa Sčítania obyvateľov, domov a bytov v roku 2021. Rozprestiera sa na ploche 70,4 km² na sútoku riek Torysa a Sekčov v Košickej kotline, obklopený Slanskými vrchmi z východu a Šarišskou vrchovinou zo západu. Je prirodzeným kultúrnym, hospodárskym, dopravným a administratívnym centrom Prešovského samosprávneho kraja — najľudnatejšieho kraja Slovenska s 808 810 obyvateľmi.

Postavenie Prešova v systéme osídlenia Slovenska je unikátne. Spolu s neďalekými Košicami (36 km na juh) tvorí košicko-prešovskú aglomeráciu, druhú najväčšiu mestskú oblasť na Slovensku. Zároveň je Prešov typickým príkladom stredne veľkého stredoeurópskeho mesta, ktoré v sebe nesie vrstvy rôznych historických epoch — od stredovekého jadra cez barokové prestavby, medzivojnovú modernizáciu až po socialistickú industrializáciu a panelové sídliská.

Podobne ako české mestá, aj slovenské samosprávy stoja pred zásadnou otázkou: Ako zodpovedne rozhodovať o priestorovom rozvoji mesta, keď každé rozhodnutie zaväzuje obec k desaťročiam budúcich výdajov? Ako posúdiť, či je navrhovaný developerský projekt pre mesto v krátkodobom aj dlhodobom horizonte vhodný? A predovšetkým — koľko mesto stojí údržba a prevádzka rôznych typov zástavby?

Táto publikácia nadväzuje na prelomovú štúdiu 'Hustota a ekonomika měst' (Hudeček, Dlouhý, Hnilička a kol., 2018), realizovanú v rámci grantu Technologickej agentúry Českej republiky. Pražská štúdia ako prvá v stredoeurópskom kontexte systematicky prepojila typ urbanistickej štruktúry s konkrétnymi verejnými výdajmi na infraštruktúru. Analyzovala 28 lokalít v Prahe, rozdelených do 7 typov štruktúr, a preukázala, že náklady na obyvateľa sa medzi jednotlivými typmi líšia až päťnásobne.

Naša štúdia aplikuje túto metodiku na slovenské mesto strednej veľkosti. Prešov je vhodným kandidátom z viacerých dôvodov: má jasne rozlíšiteľné urbanistické štruktúry, od stredovekého jadra s Mestskou pamiatkovou rezerváciou po rozsiahle panelové sídlisko Sekčov; disponuje relatívne dobrými otvorenými dátami; a predovšetkým — ako väčšina slovenských miest — čelí tlaku na extenzívny priestorový rozvoj formou suburbánnej zástavby rodinných domov.

Pre Prešov sme identifikovali 6 typov urbanistických štruktúr reprezentovaných 14 konkrétnymi lokalitami. Pre každú lokalitu sme z verejne dostupných zdrojov — predovšetkým OpenStreetMap, SODB 2021, rozpočtu mesta a Centrálneho registra zmlúv — získali priestorové a demografické dáta a vypočítali investičné aj prevádzkové náklady na verejnú infraštruktúru.

Kľúčové zistenie je jasné a korešponduje s pražskými výsledkami: kompaktné štruktúry s vyššou hustotou obyvateľstva sú z hľadiska verejných výdajov na obyvateľa výrazne efektívnejšie. Obyvateľ modernistického sídliska 'stojí' mesto v priemere 103 € ročne na infraštruktúre verejných priestranstiev, zatiaľ čo obyvateľ suburbánnej zóny rodinných domov až 916 €. Tento takmer desaťnásobný rozdiel by mal byť zásadným argumentom pri rozhodovaní o budúcom priestorovom rozvoji Prešova.

Naša štúdia vychádza z kontextu stratégie PREŠOV 2030 — Spoločného programu hospodárskeho rozvoja a sociálneho rozvoja obcí na území udržateľného mestského rozvoja Prešov na obdobie 2023–2030. Územie UMR Prešov tvorí jadrové mesto Prešov (katastrálne územia Prešov, Solivar, Šalgovík a Nižná Šebastová) spolu s obcami Ľubotice (3 638 ob.), Haniska (737 ob.) a Záborské (1 111 ob.) — celkovo 90 281 obyvateľov. Všetkých 14 lokalít našej analýzy sa nachádza v rámci tohto rozvojového územia.

PREŠOV 2030 definuje tri priority rozvoja: Udržateľné a odolné prostredie, Služby pre dôstojný život a Strategický rozvoj a dobré spravovanie. Naša štúdia priamo podkladá Prioritu 1 — poskytuje kvantitatívny rámec pre hodnotenie ekonomickej efektívnosti rôznych typov zástavby.

Kniha je členená nasledovne. Prvá kapitola zasadzuje problematiku do širšieho kontextu vývoja a rozvoja miest, pričom akcentuje perspektívu samosprávy stredne veľkého slovenského mesta. Druhá kapitola podrobne popisuje metodiku zberu dát, ich spracovanie a analýzu. Tretia kapitola sa venuje plánovaniu mesta v kontexte priestorovej štruktúry. Štvrtá kapitola rozberá ekonomické dopady hustoty obyvateľstva z pohľadu slovenského daňového systému a financovania samospráv.

Za celú štúdiu veríme, že publikácia nájde vo Vašom meste, vo Vašej mestskej časti či vo Vašom kraji široké uplatnenie — či už pri vyjednávaní s investormi, pri posudzovaní rozvojových projektov, alebo jednoducho pri pochopení, aké ekonomické dôsledky má podoba zástavby, v ktorej žijeme.

Mesto ako úloha

Úlohou mesta je vytvoriť podmienky pre kvalitný život jeho obyvateľov

Starosti primátora: čo môžeme vedieť o meste

Dobrý primátor mesta sledujúci hlavný cieľ zodpovednej samosprávy — odovzdať ďalšiemu zvolenému správcovi zverené statky aspoň v stave, v akom ich preberal — musí pri každom rozhodnutí o rozvoji mesta vychádzať z najjednoduchších a základných ekonomických ukazovateľov úspornosti. A to či už ide o opatrenia v najdôležitejšej oblasti správy mesta — bezpečnosti, alebo v najvýznamnejšej oblasti z hľadiska dlhodobých výdajov — priestorovom plánovaní.

Je síce ľahké a líbivé napríklad po povodni či veľkom požiari investovať milióny eur do protipovodňových opatrení, málokterá obec si však od poisťovní nechá spočítať skutočne takto potrebné a každoročne sa opakujúce výdaje vzhľadom k prípadným škodám. Je rovnako ľahké rozhodnúť o líbivom developerskom projekte, nechať doň začleniť školu a zväčšiť plochu zelene, ale málokteré mesto sa pri rozvoji svojho územia pýta, koľko ho to bude stáť v budúcnosti.

V prípade Prešova je táto otázka zvlášť naliehavá. Mesto v roku 2024 hospodárilo s rozpočtom 123 miliónov eur, pričom podľa vyjadrení primátora na plánované aktivity, ako sú opravy mostov či infraštruktúra, chýba v rozpočte približne 10 až 12 miliónov eur. Daňové príjmy sú na úrovni 67 miliónov eur, z čoho výnos dane z príjmov poukázaný územnej samospráve predstavuje 48,2 milióna eur. Každé rozhodnutie o rozvoji nových území tak priamo ovplyvňuje schopnosť mesta udržiavať existujúcu infraštruktúru.

Prešovský samosprávny kraj je s 827 028 obyvateľmi najlľidnatejším krajom Slovenska, no hustota zaľudnenia (92 ob/km²) je pod celoslovenským priemerom (111 ob/km²). Podľa PHRSR PSK 2021–2030, PSK spolu s Banskobystrickým krajom výrazne zaostávajú v infraštruktúre a ekonomickej výkonnosti. Porovnateľné mesto Trenčín (25 166 BJ oproti 33 396 BJ v Prešove) investuje do revýtalizacii vnútroblokov a štartovacieho bývania (100 BJ, 6 mil €) — príklady kompaktného rozvoja centra namiesto expanzie na okraje.

Kým vlastné rodinné príjmy a výdaje väčšina z nás celkom dobre vie spočítať a s trochou vôle s prostriedkami vyjdeme a ušetríme, rovnako tak architekti a developerské spoločnosti celkom dobre vedia vypočítať cenu stavby a následnej prevádzky domov či celého bloku, v prípade rozvoja celého alebo časti mesta sa situácia neúmerne komplikuje. Rozvoj zóny vnútri mesta, napríklad bytovo-administratívna výstavba pre tisíce ľudí, môže, ale tiež nemusí vyvolať rôznu požiadavku po ďalších škôlkach a školách. Tiež ďalej môže, ale tiež nemusí viesť k nutnosti posilnenia verejnej dopravy či k výstavbe novej zastávky.

Pre kvalitné rozhodovanie je potrebná určitá miera erudície, ale aj určité potrebné penzum informácií. Spočiatku rastie úroveň rozhodovania spoločne s množstvom informácií, od určitého limitu však už ďalšie informácie v podstate nemajú vplyv na kvalitu rozhodnutia. Celá schéma je ešte veľmi závislá na schopnosti rozhodovacieho subjektu dané informácie pojať a pochopiť ich význam. Nepoznáme-li vôbec danú problematiku, naše rozhodnutie na základe našej podvedomej skúsenosti bude s najväčšou pravdepodobnosťou chybné.

Prešov má v porovnaní s Prahou výrazne obmedzenejšie analytické kapacity. Kým Praha disponuje Inštitútom plánovania a rozvoja (IPR) s desiatkami odborníkov, Prešov sa pri strategickom rozhodovaní spolieha predovšetkým na útvar hlavného architekta a externých konzultantov. O to dôležitejšie je, aby mali k dispozícii kvalitné podklady — vrátane informácií o ekonomických dopadoch rôznych typov zástavby.

Čím je systém zložitejší, tým dlhší čas trvá človeku, než sa s ním zoznámi. Zložitosť systému v prípade väčších miest a oproti tomu relatívna krátkosť volebného obdobia presahuje schopnosti človeka či ľudského mozgu vo všeobecnosti. Veľké mestá, tisíce a tisíce aktérov jeho rozvoja, prelínanie vývojových svetových spoločenských, technických aj prírodných tendencií, špecifiká miestne daných politických inštitúcií — to všetko dohromady v podstate znemožňuje tvorbu a realizáciu ideálnych rozhodnutí.

Mestá ako výsledok stretu rozvoja a vývoja

Mestá, ich dnešná podoba a existencia aj ich premeny v čase sú výslednicou dvoch základných procesov, ktoré je dobré pomenovať ako vývoj a rozvoj. Zhora pôsobí vývoj, globálne mechanizmy — svet sa neustále zmenšuje a prepája a pokračuje tak koncentračný a hierarchizačný proces. Systém osídlenia sa postupne stabilizuje a usadzuje, podobne ako prebieha proces kryštalizácie, tuhnutia kvapaliny v pevnú látku.

O tom, ktoré mestá pri vytváraní systému osídlenia v minulosti uspeli, dostatočne sa rozrástli a v hierarchii systému osídlenia povyskočili, rozhodoval proces prírodného výberu. Ten v histórii vývoja miest tu požadoval úrodnú pôdu, tu časté záplavy, tu bezpečie prístavu či napríklad nedostupnosť dobre situovaných pahorkov.

Z druhej strany, odspodu pôsobíme my ľudia, naša rozmanitá aktivita a neskrotná vôľa. My sme za mestá zodpovední a tvoríme ich rozvoj. Naše voľby, ktoré sa stretli v minulosti s požiadavkou vývoja, sa mohli stať základom pre voľby ďalšie a pomocou nich sa spevniť a pretrvať až do dnešných dní.

Prešov je výborným príkladom tohto procesu. Prvá písomná zmienka o meste pochádza z roku 1247 (Theutonici de Epuryes). Mesto sa rozvíjalo na strategickom mieste — na sútoku Torysy a Sekčova, na obchodnej ceste do Poľska. V stredoveku prosperovalo vďaka ťažbe soli (Solivary), čo mu zabezpečilo ekonomickú základňu. Soľný hrad (Castrum Salis) bol jadrom, z ktorého sa mesto rozrástlo do dnešnej podoby.

V priebehu storočí sa Prešov rozvinul do mozaiky urbanistických štruktúr: stredoveké jadro s vretenovitým námestím, meštianskymi domami a gotickými kostolmi; priemyselné predmestia z 19. a začiatku 20. storočia; medzivojnová modernizácia; a masívna socialistická výstavba panelových sídlisk v 70. a 80. rokoch, kulminujúca sídliskom Sekčov — najväčším sídliskom v meste s odhadom 25 000 obyvateľov.

Obyvatelia Prešova sú tradične známi ako 'koňare' (chovitelia koní). Staré mesto je prehliadkou barokovej, rokokovej a gotickej architektúry. Historické centrum je lemované budovami postavenými v týchto štýloch. Na predmestiach je však jasne viditeľný sovietsky vplyv prostredníctvom masívnych panelových bytových domov.

U nás ľudí, priťahovaných informačnou nerovnosťou a utekajúcich pred strachom z odlúčenia, sa tento vývoj zrkadlí v prejave našej vôle a túžbe v spoločenskej hierarchii nezostať pozadu. Nepripadá nám to ako nutnosť, sťahujeme sa do miest s vedomím dobrovoľnosti. Mesto nám prináša priestorovú blízkosť, inovácie, príležitosti uplatnenia. Prvýkrát v histórii ľudstva žije väčšina populácie nie na vidieku, ale v mestách a na ich predmestiach.

Táto 'pretahovaná', neustále pokusy o vzájomnú blízkosť ľudí a zároveň potreba dostatku individuálneho súkromia, pripomínajú v historickom priestorovom rozvoji veľkých a významných miest určitú obdobu pohybu medúzy, ktorá pre svoj ďalší pohyb hore vždy potrebuje obdobie rozpínania v okolitom priestore a ztenčovania svojej centrálnej časti ako prípravu pre ďalší odraz. Odstránenie hradieb, masívny priestorový rozvoj mesta do jeho zázemia, ktorý dnes nazývame suburbanizácia — to všetko boli a sú vždy len základy pre ďalší typ kvalitatívneho rastu koncentrácie.

V Prešove je tento proces jasne viditeľný. Kým v roku 1950 malo mesto približne 28 000 obyvateľov, v roku 1991 to bolo už 92 786 — trojnásobný nárast za 40 rokov, spôsobený predovšetkým industrializáciou a masovou výstavbou panelových sídlisk. Od roku 1991 počet obyvateľov pozvoľna klesá (84 824 v roku 2021), pričom rovnobežne prebieha suburbanizácia — rast zástavby rodinných domov v okrajových častiach (Šidlovec, Šalgovík, Dúbrava, Surdok) a v priľahlých obciach (Ľubotice, Haniska).

Demografický obrat je dramatický. Prirodzený prírastok obyvateľstva klesol z +296 (2011) na −342 (2021) — prvýkrát v modernej histórii mesta viac ľudí umiera než sa rodí. Index starnutia popuľácie vzrástol z 87 na 131, čo znamená 50 % nárast za jedno desaťročie (ŠÚ SR, DATAcube).

Suburbanizácia je zreteľná v údajoch o okolitých obciach: Záborské má index starnutia 37, Ľubotice 80 — oproti 131 v Prešove. Mladé rodiny odchádzajú z kompaktného mesta do rozvoľnených suburbij. Bytový fond číta 8 808 domov a 33 396 bytových jednotiek (SODB 2021), pričom 30,5 % domov pochádza z éry 1961–1980.

Priestorový rozvoj miest

Najstaršou priestorovou štruktúrou samotnej existencie miest sú fyzicko-geografické, teda v podstate terénne podmienky. Utvárajú po celé životy miest ich morfológiu a vtláčajú im spoločne s kultúrno-sociálnymi praštruktúrami prvotné nerovnosti. Väčšinou boli hlavnou príčinou myšlienky usadenia prvotných obyvateľov na danom mieste.

V prípade Prešova boli rozhodujúcimi faktormi: sútok dvoch riek (Torysa a Sekčov) poskytujúci vodu a ochranu; poloha na obchodnej ceste z Uhorska do Poľska; a predovšetkým výskyt soľných prameňov v dnešnom Solivare, ktoré boli základom prosperity mesta po celé stáročia. Terénna konfigurácia — kotlina s miernym svahom — umožnila postupný rast mesta v radiálnom smere od stredovekého jadra.

Organicky rastlé jadro historického Prešova a jeho prepletená a krivolaká sieť ulíc a verejných priestranstiev nadobúdali svoje obrysy presne podľa potrieb danej doby, požiadavky po ďalších remeselách a činnostiach, ktoré v malom mestečku v tej dobe chýbali. Hlavná ulica — vretenovité námestie — je typickým prvkom stredovekých miest východného Slovenska a plnila súčasne funkciu tržnice, zhromažďovacieho priestoru aj hlavnej komunikácie.

Rovnako ako sa stabilizovali mestá pomocou mladšej štruktúry — systému osídlenia, tak sa aj štruktúra mesta samotného — ulice a námestia — stabilizovala vo svojej mladšej štruktúre — celom meste či mestskej aglomerácii. Mestá samé po určitej stabilizácii už nemajú v prípade bežného vývoja dostatok vôle, sily a energie zmeniť svoje staré štruktúry.

V Prešove je táto stabilita štruktúr zrejmá: historické jadro si zachováva svoju stredovekú parceláciu aj napriek viacerým požiarom a prestavbám. Bloková štruktúra Sídliska II z 50.–60. rokov je dnes stabilizovaná a nesie znaky svojej doby — pravidelné bloky 3–5 podlažných bytových domov s vnútroblokovými priestormi. A panelové sídliská z 80. rokov — Sekčov, Sídlisko III, Mladosť — sú napriek kritike modernistického urbanizmu stabilnými štruktúrami s vysokou hustotou obyvateľstva a dobre fungujúcou občianskou vybavenosťou.

Čo sa však mení rýchlo a ešte k tomu stále rýchlejšie, je vnútro domov a bytov, ich funkčné využitie. Založiť si firmu, začať podnikať na akomkoľvek type digitálneho prístroja je dnes možné vo vlastnom byte zo dňa na deň. Doby, kedy priemysel či administratíva vyháňali svojimi negatívnymi externalitami na dlhú dobu ľudí ďaleko od tovární a práce a fixovali tak vnútorné funkcie bytov a domov do Aténskou chartou stanovených troch kategórií — bývanie, práca, rekreácia — sú už preč.

Mesto krátkych vzdialeností, zmiešané typy funkčného využitia narúšajúce klasickú dopravnú schému, kedy ráno všetci jazdia jedným smerom do centra a poobede zas opačným — to všetko sú dôsledky v detaile stále nestabilnejšej doby, do ktorej naša ľudská spoločnosť vplávala. Veľká zmena vymizla, zatiaľ čo malá zmena sa stala každodennou súčasťou nášho života.

Priestorové plánovanie a úspory z koncentrácie

Z predchádzajúcich kapitol plynie, že každý dobrý rozvojový priestorový plán mesta musí z územia, ktoré zobrazuje, vedieť prebrať staršie a stabilné štruktúry. Zároveň musí umožňovať veľkú varietu možných ďalších rozvojových aj vývojových smerov u štruktúr dosiaľ nestabilných a nových.

V prípade Prešova môžeme územie rozdeliť podľa stupňa stabilizovanosti na štyri základné typy:

a) Chránené pamiatkové územie — Mestská pamiatková rezervácia Prešov, kde akékoľvek zásahy podliehajú prísnej regulácii Krajského pamiatkového úradu.

b) Stabilizované plochy existujúcej zástavby — panelové sídliská, bloková štruktúra Sídliska II, kompaktná zástavba rodinných domov v Nižnej Šebastovej a Solivare.

c) Transformačné územia vnútri hraníc mesta — brownfieldy, nevyužité priemyselné areály, predovšetkým areál bývalého podniku Šarišské tlačiarne, časti priemyselnej zóny na juhu mesta.

d) Rozvojové oblasti — nová výstavba na okrajoch mesta: Šidlovec, Šalgovík, Dúbrava, Surdok, Tichá dolina.

Nemá zmysel sa preto — až na dodržiavanie prijatých zásad — príliš zaoberať rozvojom typov a) a b), pretože o ich rozvoji z pohľadu územného a urbanistického nie je v podstate možné ani hovoriť. Pre rozvoj mesta sú v dnešnej dobe kľúčové oblasti transformačné a rozvojové.

Plánovať mesto znamená plánovať na desaťročia dopredu ako z pohľadu okolia mesta — záberu pôdy a nárokov na životné prostredie, tak aj z hľadiska mestských výdajov. Blízkosť a zdieľanie nákladov prináša úspory a vyššie výnosy. Salcburský inštitút pre priestorové plánovanie vo svojej štúdii ukazuje na jednoduchom prípade nízkopodlažnej zástavby, že rozdiel medzi samostatne stojacimi rodinnými domami a skupinami radových domov môže znamenať pri kompaktnejšej forme zástavby viac než polovičnú úsporu na výdajoch na verejnú infraštruktúru.

Rodina bývajúca v suburbánnej zóne svojím pohybom, dochádzkou často dvoma automobilmi, viac zaťažuje urbánny priestor a najmä životné prostredie než rodina bývajúca v jadre mesta či na jeho okraji, ktorá sa pohybuje peši alebo využíva verejnú dopravu.

V zahraničnej odbornej literatúre existuje bohatá evidencia o vzťahu hustoty obyvateľstva a verejných výdajov. Carruthers a Ulfarsson (2003) na dátach z 283 amerických metropolitných okresov preukázali, že náklady na obyvateľa u väčšiny verejných služieb klesajú s hustotou obyvateľstva. Libertun de Duren a Guerrero Compeán (2016) na súbore 8 600 municipalít z Brazílie, Chile, Ekvádoru a Mexika zistili, že vzťah medzi hustotou a výdajmi má tvar písmena U — optimálna hustota je okolo 90 obyvateľov na hektár.

Existencia fázových prechodov a prahových preddelov zamedzuje vytvoriť všeobecný návod pre rozvoj akéhokoľvek mesta. Každé mesto, každá jeho časť a každá rozvojová či transformačná zóna sa môže nachádzať v rôznom vývojovom štádiu. 'Všemestský' a všeobecný návod je preto možné tvoriť len pre mierkovú úroveň, na ktorej sa emergentné vlastnosti systému ešte nevyskytujú. Takou mierkovou úrovňou sú lokality — viac-menej prirodzené časti mesta.

Predložená publikácia preto obsahuje detailne rozpracovanú analýzu verejných výdajov spojených s investíciami a údržbou verejných priestranstiev, zelene a dopravnej aj technickej infraštruktúry na úrovni lokalít mesta Prešov. Širšie súvislosti každej transformačnej a rozvojovej lokality už musí zodpovedná samospráva mesta dodať na základe vlastnej znalosti územia, miestnych špecifík a potrieb.

Štruktúra mesta a jeho výdaje

Rovnaký počet ľudí, rovnaká ulica, úplne iný účet

Pre vzájomné porovnanie sme vybrali šesť rôznych urbanistických štruktúr, pričom každá je zastúpená dvoma až troma lokalitami. Viacero reprezentantov pre každý typ nám umožňuje odladiť prípadné anomálie pri výbere konkrétnych území a vypočítať priemerné hodnoty.

Výber lokalít sme realizovali na území mesta Prešov, kde sme mali k dispozícii priestorové dáta z OpenStreetMap a demografické dáta z SODB 2021. Z hľadiska urbanizmu ide o typické štruktúry, ktoré sa vyskytujú v takmer všetkých stredoeurópskych mestách strednej veľkosti. Budú sa iste líšiť svojou rozlohou a lokálnymi špecifikami, ale základné parametre budú veľmi podobné.

Na rozdiel od pražskej štúdie, kde boli všetky lokality zámerne dimenzované na 25–30 ha, v prípade Prešova sme zvolili prístup prirodzených územných celkov — berieme lokality v takej veľkosti, akú majú. To znamená, že napríklad sídlisko Sekčov má 264 ha, zatiaľ čo Okolie 17. novembra len 29 ha. Tento prístup lepšie odráža realitu stredne veľkého mesta, kde sú jednotlivé štruktúry často menšie a menej homogénne než v meste veľkosti Prahy.

Štruktúrou zástavby opisujeme časť územia mesta, ktorá má určité zhodné vlastnosti. Štruktúra ukazuje spôsob, akým sme my ľudia územie zabývali. Každý spôsob má svoj rozpoznateľný a nezameniteľný charakter a inak na človeka pôsobí. Rovnaký počet ľudí, rovnaká ulica, úplne iný účet.

Samotná veľkosť stavieb je pre bežného pozorovateľa asi najľahšie čitateľná. Malý rodinný domček alebo väčší činžovný či panelový dom už svojím objemom významne predurčuje formát usporiadania, ktorý ďalej súvisí so spôsobom umiestnenia. Stavanie domov do radov pozdĺž uličnej čiary je typické pre rastlú a blokovú štruktúru. Modernistická štruktúra má budovy rozostavené voľne v parku.

Čo však oku bežného pozorovateľa môže ľahko uniknúť, je práve podiel verejných priestranstiev voči plochám pre zastavanie. Rôzne štruktúry potrebujú rôzne rozsiahle verejné priestranstvá. Najmarkantnejší rozdiel je medzi sídliskami, ktoré potrebujú až 35–55 % verejných priestranstiev, oproti kolóniám rodinných domov, ktoré si vystačia s 20–28 %.

Výber lokalít

Každá urbanistická štruktúra (typológia) v meste má svoje vlastnosti dané charakterom verejných priestranstiev, meradlom stavieb, vzájomnými väzbami a atmosférou. Inak sa cítime v historickom strede mesta, kde sú úzke ulice a kamenné námestia, a inak v okrajových častiach, kde sú domy veľkého meradla rozotrúsené v parku.

V našom výskume odhliadame od subjektívneho posúdenia, ale pokúšame sa na štruktúru nahliadnuť objektívne z hľadiska jej ekonómie. Tým rozumieme jej ekonomickú náročnosť (výstavba a údržba) a z toho plynúce dôsledky pre obecný rozpočet.

Pre potreby analýzy sme stanovili 6 kategórií podľa typu štruktúry. Pre každú kategóriu sme vybrali 2–3 typické lokality nachádzajúce sa na území Prešova. Celkovo analyzujeme 14 lokalít. Vďaka väčšiemu počtu zástupcov rovnakej kategórie je možné porovnanie a lepšie odvodenie typických hodnôt.

Prehľad vybraných lokalít:

Typy štruktúr

1. Historické jadro (rastlá štruktúra)

Lokality: MPR Prešov (51,3 ha), Solivar – historická obec (122,1 ha)

Historické jadro mesta Prešov predstavuje predovšetkým Mestskú pamiatkovú rezerváciu — stredoveké jadro mesta s charakteristickou nepravidelne širokými ulicami a kamennými námestiami. Domy stoja na uličnej čiare a tvoria uzavreté nepravidelné bloky. Parcely sú malé, nepravidelného tvaru. Ulice sú koncipované predovšetkým pre peší prevoz.

Hlavná ulica tvorí vretenovité námestie — typický prvok stredovekých miest východného Slovenska. Na námestí sa nachádza Konkatedrála sv. Mikuláša (gotická, 14. storočie), Evanjelický kostol (klasicistický, 17. storočie) a rad meštianskych domov s renesančnými a barokovými fasádami. Verejná vybavenosť je rovnomerne rozmiestnená v parteroch budov a je dobre dostupná.

Druhou lokalitou tohto typu je Solivar — pôvodná samostatná obec pripojená k Prešovu v roku 1971. Solivar má vlastné historické jadro s Kostolom sv. Štefana a areálom soľných baní (národná kultúrna pamiatka). Zástavba je kompaktná, prevažne 1–2 podlažná, s vidieckejším charakterom.

Z hľadiska ekonomických parametrov vykazuje historické jadro strednú zastavanosť (Ø 27,8 %), relatívne vysoký index využitia (Ø 0,77) vďaka vyššej podlažnosti (Ø 2,5) a pomerne vysoký podiel verejných priestranstiev (Ø 46,4 %). Hustota obyvateľov je stredná (38,8 ob/ha), avšak historické jadro má najvyššiu hustotu pracujúcich — v MPR Prešov je hustota pracujúcich (97,5 pr/ha) dvojnásobkom hustoty obyvateľov.

2. Bloková / povojnová štruktúra

Lokality: Sídlisko II (51,3 ha), Okolie 17. novembra (29,3 ha)

Bloková štruktúra v Prešove nie je klasickou blokovou štruktúrou 19. storočia známou z Prahy (Vinohrady, Vršovice) — ide skôr o povojnovú kompaktnú zástavbu z 50. až 70. rokov 20. storočia. Napriek tomu vykazuje mnohé spoločné znaky s klasickou blokovou štruktúrou: pravidelná uličná sieť, kompaktné bloky 3–5 podlažných bytových domov, vnútrobloky a občianska vybavenosť v parteroch budov.

Sídlisko II vzniklo v 50. a 60. rokoch ako jedno z prvých plánovaných obytných súborov v Prešove. Urbanistický koncept vychádza z tradičného mestského bloku — domy stoja na uličnej čiare, ulice tvoria pravidelnú sieť a vznikajú relatívne uzavreté vnútrobloky. Na rozdiel od neskorších modernistických sídlisk je tu zachovaná jasná hierarchia verejných priestranstiev a uličnej siete.

Okolie Ulice 17. novembra / Štefánikovej predstavuje zmiešanú zástavbu v bezprostrednom okolí historického jadra. Mix medzivojnových a povojnových budov, 3–4 podlažia, kompaktný charakter s občianskou vybavenosťou. Táto lokalita funguje ako prechodová zóna medzi historickým jadrom a novšími sídliskami.

Bloková štruktúra dosahuje v Prešove najvyššiu hustotu obyvateľov (Ø 129,2 ob/ha), čo je dané kombináciou relatívne vysokej zastavanosti (Ø 26,8 %) a vyššej podlažnosti (Ø 3,8). Index využitia je najvyšší zo všetkých typov (Ø 1,01). Podiel verejných priestranstiev je vysoký (Ø 62,9 %), čo zodpovedá faktu, že tieto lokality majú širšie ulice a komponované námestia.

3. Rodinné domy — kompaktné

Lokality: Nižná Šebastová (195,2 ha), Solivar – rezidenčná (65,1 ha)

Štruktúru tvoria rodinné domy na relatívne malých parcelách v pôvodných obciach pripojených k Prešovu. Domy bývajú menšie a nízkopodlažné (1–2 podlažia). Stavebná čára je spravidla otvorená a domy mávajú predzáhradu. Hranicu medzi verejným a neverejným definuje plot.

Nižná Šebastová je pôvodná obec ležiaca severne od centra Prešova, pripojená k mestu v roku 1971. Zachováva si vidiecky charakter — úzke ulice, malé parcely, prevažne prízemné rodinné domy. Sieť uličných priestranstiev je organická, vznikala spontánne. Lokalita nemá významnú občiansku vybavenosť, typická je blízka dostupnosť krajinného zázemia.

Solivar — rezidenčná časť zahŕňa prevažne obytnú zástavbu rodinných domov v širšom okolí historického jadra Solivaru. Zástavba je kompaktnejšia než v Nižnej Šebastovej, s pravidlenejšou uličnou sieťou.

Z ekonomického hľadiska sú kompaktné RD charakteristické najnižším indexom využitia lokality (Ø 0,18) a nízkym podielom verejných priestranstiev (Ø 23,2 %). Hustota obyvateľov je nízka (Ø 34,6 ob/ha). Hoci absolútne výdaje na hektár sú najnižšie, v prepočte na obyvateľa sú náklady relatívne vysoké (306 €/ob/rok), pretože infraštruktúra slúži málo obyvateľom.

4. Rodinné domy — suburbánne (rozvoľnené)

Lokality: Šidlovec (124,5 ha), Šalgovík (162,8 ha), Dúbrava / Surdok (97,6 ha)

Štruktúru tvoria prevažne novšie rodinné domy na väčších parcelách, často vo forme satelitnej zástavby alebo developerských projektov. Rozvoľnená štruktúra, slepé ulice, garážové príjazdy. Suburbánny charakter s nízkou hustotou obyvateľstva.

Šidlovec je rozsiahla rezidenčná zóna na južnom okraji Prešova, kde v posledných dvoch desaťročiach prebieha intenzívna výstavba nových rodinných domov. Zástavba je rozvoľnená, parcely sú väčšie než v tradičných obciach. Uličná sieť je často navrhovaná ako systém slepých ulíc (cul-de-sacs), čo znemožňuje peší priepustnosť územia.

Šalgovík je katastrálne územie na juhu Prešova. Mix staršej poľnohospodárskej zástavby a novších developerských projektov. Rozvoľnená štruktúra s veľkými parcelami. Dúbrava a Surdok predstavujú najnovšiu vlnu suburbánnej výstavby — developer projekty realizované od roku 2010.

Suburbánne RD sú ekonomicky najnáročnejším typom štruktúry. Pri najnižšej hustote obyvateľov (Ø 13,5 ob/ha) a nízkom indexe využitia (Ø 0,20) sú celkové výdaje na obyvateľa najvyššie zo všetkých typov — v priemere 916 €/ob/rok. Extrémnym prípadom je Dúbrava/Surdok s 1 403 €/ob/rok pri hustote len 8,2 ob/ha. Mesto na každého obyvateľa suburbánnej zóny defacto dopláca.

5. Modernistické sídlisko

Lokality: Sekčov (264,5 ha), Sídlisko III (79,7 ha), Mladosť (40,7 ha)

Štruktúra je tvorená solitérnymi panelovými budovami obklopenými parkom vo voľnej zástavbe. Meradlo je veľké, verejné priestranstvá nie sú jasne ohraničené a nemajú hierarchiu. Doprava je často segregovaná na pešiu a automobilovú. V zástavbe sa nachádzajú pravidelne rozmiestnené areály vybavenosti.

Sekčov je najväčšie sídlisko v Prešove s odhadom 25 000 obyvateľov. Bolo vybudované prevažne v 80. rokoch 20. storočia podľa typických panelových konštrukčných sústav (P1.14, BA-NKS). Panelové domy majú 8–12 podlaží, sú rozostavené vo voľnej zástavbe obklopenej rozsiahlymi zelenými plochami a parkoviskami. Ťažiskom je obchodné centrum a zastávky MHD.

Sídlisko III vzniklo v 70. až 80. rokoch severne od centra mesta. Panelové domy 6–10 podlaží, relatívne dobrá občianska vybavenosť, veľký podiel parkových úprav (VP 55,1 %). Mladosť je kompaktnejšie sídlisko z prelomu 70./80. rokov s nižšou podlažnosťou (4–8 podlaží) a menším podielom zelene.

Modernistické sídliská sú z ekonomického hľadiska najefektívnejším typom štruktúry v prepočte na obyvateľa. Napriek tomu, že absolútne výdaje na hektár sú stredné (Ø 13 558 €/ha/rok), vysoká hustota obyvateľov (Ø 147,2 ob/ha) umožňuje rozloženie nákladov. Priemerné výdaje na obyvateľa sú len 103 €/rok — najnižšie zo všetkých typov. Sídlisko Mladosť s hustotou 196,7 ob/ha dosahuje dokonca len 45 €/ob/rok.

6. Zmiešaná štruktúra

Lokality: Kalvária / Táborisko (58,6 ha), Šváby / okolie nemocnice (63,5 ha)

Zmiešaná štruktúra nemá jednotnú typológiu. Kombinujú sa v nej kompaktné bloky, polootvorené bloky aj solitérne stavby. Meradlo je premenlivé. Zmiešaná štruktúra má väčšinou prirodzené ťažisko, ktorým je námestie alebo centrum vybavenosti, obklopené kompaktnou zástavbou smerom od centra sa rozvoľňujúcou.

Kalvária / Táborisko je lokalita na západnom svahu nad centrom Prešova. Mix starších rodinných domov (medzivojnové obdobie), povojnových bytoviek (50.–60. roky) a novších dostavieb. Terénne podmienky — svahová poloha — výrazne formujú zástavbu a uličnú sieť. Lokalita má charakter lokálneho centra so základnou občianskou vybavenosťou.

Šváby / okolie nemocnice je heterogénna zóna medzi centrom mesta a sídliskom Sekčov. Zahŕňa areál Fakultnej nemocnice J. A. Reimana (najväčšia nemocnica v kraji), bytové domy, rodinné domy a plochy občianskej vybavenosti. Funkčná zmiešanosť je tu najvyššia — bývanie, zdravotníctvo, obchod, služby.

Zmiešané štruktúry dosahujú stredné hodnoty vo väčšine parametrov: hustota 73,6 ob/ha, index využitia 0,60, VP podiel 65,7 %. Vysoký podiel VP je daný heterogénnosťou zástavby — medzi rôznymi typmi budov zostávajú nezastavané plochy. Výdaje na obyvateľa (330 €/rok) sú stredné.

Charakteristiky štruktúr

Skúmali sme najdôležitejšie vlastnosti (parametre) jednotlivých typov štruktúr, aby sme mohli odvodiť typické hodnoty a zároveň definovať ich odlišnosti. Až celkovým porovnaním všetkých vybraných lokalít je zrejmé, ako sa jednotlivé typológie líšia.

Skúmané charakteristiky lokalít je možné rozdeliť do troch kategórií: verejné priestranstvá (podiel verejných priestranstiev, podiel nespevnených plôch), stavebné bloky (zastavanosť, podlažnosť, index využitia) a hustoty obyvateľstva a pracujúcich. Tieto údaje sme pre každú lokalitu prehľadne zobrazili, aby bolo možné ich vzájomné porovnanie a tiež porovnanie medzi štruktúrami.

Podiel verejných priestranstiev

Prvou skúmanou charakteristikou je podiel verejných priestranstiev. Vyjadruje pomer medzi množstvom verejných priestranstiev (bez rozlíšenia na ulice, námestia alebo parky) a rozlohou konkrétnej lokality. Podiel verejných priestranstiev určuje množstvo plôch, o ktoré sa musí mesto starať, a to priamo úmerne. Z hľadiska výdajov na prevádzku a údržbu ide o jeden z najpodstatnejších ukazovateľov.

Najvyšší podiel VP majú sídliská (Sídlisko III: 55,1 %, Sekčov: 33,0 %) a zmiešané štruktúry (Šváby: 67,9 %, Kalvária: 63,5 %). Najnižší podiel majú kompaktné RD (Nižná Šebastová: 21,7 %, Solivar rez.: 24,8 %). Bloková štruktúra a historické jadro sa pohybujú v stredných hodnotách.

Zastavanosť lokality

Zastavanosť lokality vyjadruje pomer medzi množstvom zastavaných plôch (budov) a rozlohou konkrétnej lokality. Zastavanosť má trend oproti podielu verejných priestranstiev celkom opačný — keď je štruktúra rozvoľnenejšia, zastavanosť klesá.

Najzastavanejšie sú lokality historického jadra (MPR: 38,3 %) a blokovej štruktúry (Okolie 17.nov.: 32,6 %). Sídliská majú strednú zastavanosť (12,5–15,5 %), ale vysokú podlažnosť. Suburbánne RD majú najnižšiu zastavanosť (Šidlovec: 9,6 %, Šalgovík: 10,5 %).

Priemerná podlažnosť budov

Pre celkové využitie lokality je určujúca podlažnosť. Hodnoty podlažnosti jednotlivých budov boli získané z OpenStreetMap (atribút building:levels) a korigované expertným odhadom, pretože pokrytie tohto atribútu je v Prešove nízke (0,3–26 % budov podľa lokality).

Najvyššiu podlažnosť majú sídliská: Sekčov (7,5), Sídlisko III (7,0), Mladosť (6,0). Bloková štruktúra dosahuje 3,5–4,2. Historické jadro 1,8–3,2. Rodinné domy 1,5–2,0. Podlažnosť je spolu so zastavanosťou kľúčovým determinantom indexu využitia.

Index využitia lokality

Index využitia lokality znamená podiel hrubých podlažných plôch všetkých podlaží všetkých budov voči celkovej rozlohe lokality. Je abstraktným číselným údajom, ktorý v sebe zahŕňa množstvo verejných priestranstiev, zastavanosť a podlažnosť. Jeho prostredníctvom je možné porovnávať celkovú štrukturálnu hustotu lokalít.

Najvyšší index majú: MPR Prešov (1,23), Sekčov (1,16), Okolie 17. novembra (1,14) a Sídlisko III (1,01). Najnižšie hodnoty: Nižná Šebastová (0,11), Šalgovík (0,16), Šidlovec (0,17). Rozdiel medzi najhustejšou a najredšou lokalitou je jedenásťnásobný.

Hustota obyvateľov

Hustota obyvateľov je podielom počtu obyvateľov zistenom pri SODB 2021 voči rozlohe lokality. Hustota obyvateľov spoločne s hustotou pracujúcich odhaľujú spôsob využívania jednotlivých lokalít. Nemožno tu vysledovať časový trend, ale určujúce je zastavenie lokality a index využitia.

Najvyššiu hustotu dosahuje sídlisko Mladosť (196,7 ob/ha), nasledované blokovou štruktúrou (Sídlisko II: 156,1 ob/ha) a Sídliskom III (150,5 ob/ha). Najnižšiu hustotu majú suburbánne RD: Dúbrava (8,2 ob/ha), Šalgovík (12,3 ob/ha). Hustota 100 obyvateľov na hektár je v literatúre považovaná za hranicu umožňujúcu vznik mesta vhodného pre pešiu dopravu.

Hustota pracujúcich

Hustota pracujúcich je podielom odhadovaného počtu pracujúcich a rozlohy lokality. Jedinou lokalitou, kde hustota pracujúcich prevyšuje hustotu bývajúcich, je MPR Prešov (97,5 vs. 48,8) — centrum mesta plní komerčnú a administratívnu funkciu.

Bloková štruktúra dosahuje tiež pomerne vysokú hustotu pracujúcich. Nízkopodlažné predmestské štruktúry sú prevažne rezidenčnými štvrťami a pracujúcimi sú najmä pracujúci v mieste bydliska. Šváby / okolie nemocnice vykazujú zvýšenú hustotu pracujúcich (39,4 pr/ha) vďaka areálu fakultnej nemocnice.

Porovnanie štruktúr

Nasledujúci súhrnný graf zobrazuje priemerné hodnoty všetkých kľúčových metrík pre každý typ urbanistickej štruktúry. Z porovnania je zrejmé, že jednotlivé typy sa výrazne líšia vo všetkých sledovaných parametroch.

Z porovnania vyplývajú nasledujúce kľúčové závery:

Bloková štruktúra kombinuje najlepšie vlastnosti: vysokú zastavanosť, strednú podlažnosť a najvyššiu hustotu obyvateľov. Výsledkom je najvyšší index využitia a nízke náklady na obyvateľa.

Sídliská kompenzujú nízku zastavanosť vysokou podlažnosťou, čím dosahujú stredný index využitia, ale veľmi vysokú hustotu. Výdaje na obyvateľa sú najnižšie.

Suburbánne RD majú nízku zastavanosť aj podlažnosť, výsledkom čoho je najnižší index využitia a najnižšia hustota. Výdaje na obyvateľa sú najvyššie.

Historické jadro má najvyššiu zastavanosť, ale strednú podlažnosť a nižšiu hustotu obyvateľov (kompenzovanú vysokou hustotou pracujúcich). Náklady sú stredné.

Tabuľka priemerných hodnôt podľa typu štruktúry:

Investičné výdaje

V tejto časti budeme skúmať výdaje, ktoré musí obec vynaložiť na výstavbu novej lokality. Predpokladom je, že v obci sa stavia ako celok nová lokalita, ktorá má jeden zo šiestich typov urbanistickej štruktúry. Pre zjednodušenie odhliadame od polohy voči centru, tudíž neberieme do úvahy výstavbu kapacitnej dopravnej alebo technickej infraštruktúry zásobujúcej lokalitu.

Investičné výdaje na výstavbu novej lokality zahŕňajú všetky výdaje, ktoré je nutné vynaložiť na výstavbu verejných priestranstiev, a to spevnených (chodníkov a vozoviek) aj nespevnených (parkov), a ďalej na vybudovanie sietí technickej infraštruktúry nutných na obsluhu lokality. U sietí technickej infraštruktúry neriešime diaľkové rozvádzače ani prípojky, iba základné uličné rozvody v bežnej dimenzii.

Priemerné investičné výdaje — jednotkové ceny

Poznámka: Uvedené jednotkové ceny sú kvalifikovaným odhadom pre slovenský kontext. Vychádzajú z adaptácie pražských dát (Ústav územního rozvoje, 2017), doplnených o informácie z verejných obstarávaní na Slovensku (UVO) a CRZ zmlúv mesta Prešov. Pre konkrétne projekty odporúčame použiť aktuálne cenníky CENEKON alebo individuálne rozpočty.

Celkové investičné výdaje podľa štruktúry

Najvyššie investičné výdaje na hektár vykazuje bloková štruktúra (Ø 20 422 €/ha/rok) a zmiešaná štruktúra (Ø 19 346 €/ha/rok). To je dané veľkým podielom verejných priestranstiev, najmä spevnených plôch — širšie ulice, komponované námestia, parky s parkovou úpravou.

Najnižšie investičné výdaje má zástavba kompaktných RD (Ø 8 066 €/ha/rok) a suburbánnych RD (Ø 8 862 €/ha/rok). Ulice v týchto štruktúrach sú úzke, nie sú tu takmer žiadne námestia ani väčšie parky. Sídliská majú stredné investičné výdaje (Ø 10 313 €/ha/rok) — nižšia hustota uličnej siete je kompenzovaná veľkým podielom nespevnených plôch (zelene).

Za povšimnutie stojí, že investičné výdaje na hektár nevypovedajú o celkovej ekonomickej efektívnosti štruktúry — tú odhalí až prepočet na obyvateľa v časti Celkové výdaje.

Výdaje na prevádzku a údržbu

Výdajov, ktoré hrajú rolu v ekonomike územia, je mnoho — od výdajov na úklid verejných priestranstiev cez prevádzku a údržbu sietí technickej infraštruktúry až po výdaje mesta na výstavbu škôl, zvoz odpadu, investície do mestskej hromadnej dopravy a mnoho ďalších. Mnohé z týchto výdajov sú ťažko merateľné a závisia od vzájomných väzieb v meste.

V našom výskume sa zameriavame na praktické zmerateľné hodnoty, ktoré sú vzájomne prenositeľné. K nim je potom možné pridávať ďalšie hodnoty podľa konkrétneho územia.

Priemerné výdaje na prevádzku a údržbu — jednotkové ceny

Údržba zelene zahŕňa starostlivosť o nespevnené časti verejných priestranstiev — parky, parkovo upravené časti námestí, zelené pásy pozdĺž chodníkov. Zvyčajne ide o kosenie trávy, údržbu trávnatých plôch, záhonov a živých plotov, údržbu stromov. V prípade Prešova zabezpečuje údržbu zelene Mestský podnik služieb Prešov.

Celkové výdaje na prevádzku a údržbu podľa štruktúry

Z grafu celkových prevádzkových výdajov je zrejmé, že najdrahšie na údržbu sú blokové štruktúry (Ø 5 195 €/ha/rok) a zmiešané štruktúry (Ø 4 973 €/ha/rok). Je to dané veľkým množstvom verejných priestranstiev, ktoré je potrebné udržiavať.

Najlacnejšia je údržba kompaktných RD (Ø 1 704 €/ha/rok) — je tu najmenej verejných priestranstiev, nie sú tu veľké parky. Sídliská majú vyššie prevádzkové výdaje (Ø 3 245 €/ha/rok) kvôli rozsiahlym zeleným plochám.

Celkové výdaje podľa štruktúry

Najdrahšou štruktúrou na hektár sú blokové štruktúry (Ø 25 616 €/ha/rok) a zmiešané štruktúry (Ø 24 318 €/ha/rok). Vysoké výdaje sú dané veľkým podielom verejných priestranstiev. Najlacnejšou štruktúrou na hektár sú kompaktné RD (Ø 9 770 €/ha/rok) a suburbánne RD (Ø 10 830 €/ha/rok).

Zásadne odlišný obraz však poskytne prepočet na obyvateľa:

Finančne najvýhodnejšou štruktúrou z hľadiska výdajov na obyvateľa sú modernistické sídliská — priemerné výdaje 103 €/obyvateľa/rok. Napriek tomu, že celkové ročné výdaje na hektár sú stredné, vysoká hustota obyvateľstva umožňuje efektívne rozloženie nákladov. Sídlisko Mladosť s hustotou 196,7 ob/ha dosahuje dokonca len 45 €/ob/rok.

Druhou najvýhodnejšou je bloková štruktúra s 210 €/ob/rok. Najvyššia hustota obyvateľov (129,2 ob/ha) kompenzuje najvyššie absolútne výdaje na hektár.

Najnákladnejšou štruktúrou sú suburbánne rodinné domy — v priemere 916 €/ob/rok. Aj keď majú veľmi nízke výdaje na hektár, hustota obyvateľstva je príliš nízka na efektívne rozloženie fixných nákladov. Dúbrava/Surdok s hustotou 8,2 ob/ha dosahuje 1 403 €/ob/rok — takmer tridsaťnásobok sídliska Mladosť.

Celková tabuľka výdajov

Porovnanie hustoty obyvateľstva a celkových výdajov na obyvateľa ukazuje jasnú inverznú závislosť — čím vyššia hustota, tým nižšie náklady na jedného obyvateľa. Tento vzťah je nelineárny — najstrmší pokles nákladov je v rozmedzí 0–100 obyvateľov na hektár, nad 100 ob/ha sa náklady stabilizujú.

Bodový graf vzťahu hustoty a výdajov na obyvateľa potvrdzuje nelineárny charakter tejto závislosti. Zelená prerušovaná čiara znázorňuje úroveň podielovej dane DPFO na obyvateľa (568 €/rok). Lokality nad touto čiarou sú pre mesto deficitné — výdaje na infraštruktúru prevyšujú príjem, ktorý obyvateľ do rozpočtu prináša. Pod čiarou sú lokality s kladnou bilanciou.

Všetky sídliská a bloková štruktúra sa nachádzajú výrazne pod hranicou daňového príjmu. Suburbánne RD sú všetky nad ňou. Historické jadro a kompaktné RD sú na hranici — ich bilancia závisí od konkrétnej lokality.

Plánovanie mesta

Plánovať mesto znamená plánovať na desaťročia dopredu

Výsledky tejto analýzy majú priamy dopad na plánovaciu a rozhodovaciu prax samosprávy mesta Prešov. V tejto kapitole sa pokúsime prepojiť zistené ekonomické parametre urbanistických štruktúr s praktickými situáciami, pred ktorými stojí vedenie mesta.

Príklad 1: Ako hodnotiť developerský projekt?

Vedenie mesta sa oboznámilo s obytným developerským projektom na svojom území. Bežnou praxou je, že po dokončení projektu je verejná infraštruktúra (vozovky, chodníky, zeleň, osvetlenie, kanalizácia, vodovod a pod.) darovaná alebo za symbolickú cenu predaná obci. Obec teda bude zodpovedná za budúcu údržbu a v dlhšom horizonte aj za kapitálové výdaje na obnovu infraštruktúry.

Na druhej strane stoja príjmy spojené s prílivom nových obyvateľov. Na základe znalosti developerského projektu (rozsah a typ vybudovanej infraštruktúry, priemerné ceny za jednotku daného typu infraštruktúry, očakávaný počet obyvateľov) môže obec odhadnúť príjmy a výdaje.

Príklad: Developer navrhuje výstavbu 200 rodinných domov na ploche 25 ha v lokalite Surdok. Predpokladaný počet obyvateľov: 600. Podľa našej analýzy (typ 4 — suburbánne RD) budú ročné náklady na infraštruktúru cca 25 × 10 830 = 270 750 €. Ročný príjem z podielovej dane: 600 × 568 = 340 800 €. Bilancia: +70 050 €. Avšak — ak by na rovnakej ploche vznikla bloková štruktúra s 2 500 obyvateľmi: náklady 25 × 25 616 = 640 400 €, príjmy 2 500 × 568 = 1 420 000 €. Bilancia: +779 600 €. Rozdiel v prospech kompaktnejšej zástavby: +710 000 € ročne.

Príklad 2: Ako využiť voľný stavebný pozemok?

Mesto má stavebný pozemok o rozlohe 10 hektárov. Pozemok môže predať developerovi a pri predaji priamo určiť, aký typ výstavby (teda typ urbanistickej štruktúry) si predstavuje tak, aby nová výstavba bola urbanisticky vhodná a ekonomicky výhodná.

Podľa našej analýzy môžeme porovnať dva scenáre:

Scenár A — Suburbánne RD: 10 ha × 13,5 ob/ha = 135 obyvateľov. Ročné náklady: 108 300 €. Príjmy: 76 680 €. Ročná strata: -31 620 €.

Scenár B — Bloková štruktúra (4 podlažia): 10 ha × 129 ob/ha = 1 290 obyvateľov. Ročné náklady: 256 160 €. Príjmy: 732 720 €. Ročný zisk: +476 560 €.

Rozdiel medzi scenármi je takmer pol milióna eur ročne — a to len z desiatich hektárov. V horizonte 30 rokov (životnosť vozoviek) ide o kumulatívny rozdiel presahujúci 15 miliónov eur.

Hustota 100 obyvateľov na hektár

V odbornej literatúre sa často uvádza hodnota hustoty 100 obyvateľov na hektár ako hranica umožňujúca vznik mesta vhodného pre pešiu dopravu. Pod touto hranicou je ekonomicky aj dopravne náročné zabezpečiť kvalitné verejné služby. V Prešove túto hranicu prekračujú: bloková štruktúra (129 ob/ha), sídliská (147 ob/ha) a čiastočne zmiešaná štruktúra. Naopak, pod hranicou sú: historické jadro (39 ob/ha — dané zmiešanou funkciou), kompaktné RD (35 ob/ha) a suburbánne RD (14 ob/ha).

Pre budúci rozvoj Prešova by mala byť cieľová hustota minimálne 80–100 obyvateľov na hektár v nových rozvojových územiach. To je dosiahnuteľné kompaktnou zástavbou 3–4 podlažných bytových domov s kvalitným verejným priestranstvom — teda návratom k princípom blokovej štruktúry, ktorá sa v Prešove osvedčila na Sídlisku II.

Tieto odporúčania posilujú zistenia z PREŠOV 2030: až 60 % križovatiek s CSS kapacitne nevyhovuje, iba 2 % dochádzajúcich používa bicykel, mesto je rozdelené na 4 izolované celky (Sekčov+Solivar; centrum; Sídliská II+III; sever+N. Šebastová). Chrbticou MHD je trolejbusová sieť — Prešov je jedno zo 4 miest na Slovensku s trolejbusmi.

Akčný plán PREŠOV 2030 plánuje severný obchvat (II. etapa), privádzač Grófske a juhovýchodný obchvat — investície otvoria nové rozvojové územia. Je kritické, aby nová zástavba v týchto zónach mala kompaktný charakter, inak sa zopakojú problémy suburbánnych zón.

Ekonomické dopady hustoty obyvateľstva

Kto stavia riedko, platí draho

Mesto je možné vidieť ako zmes rôznych urbanistických štruktúr. Každá urbanistická štruktúra sa líši hustotou domov, ich výškou a typom, hustotou obyvateľov, plochou vozoviek, chodníkov a verejných parkov, rozsahom technickej infraštruktúry, ale aj typom vlastníctva. Tieto odlišnosti vedú k tomu, že investičné a prevádzkové výdaje obcí na jednotlivé urbanistické štruktúry nie sú rovnaké.

Rozpočet mesta Prešov

Mesto Prešov hospodári s rozpočtom 123 miliónov eur (2024). Rozpočet sa člení na bežný a kapitálový. Bežný rozpočet bilancuje každoročne sa opakujúce príjmy a výdaje, zatiaľ čo kapitálový rozpočet obsahuje jednorazové príjmy a výdaje.

Hlavné príjmové kategórie:

— Výnos dane z príjmov FO poukázaný samospráve: 48,2 mil. € (39,2 % rozpočtu)

— Bežné transfery: 25,4 mil. € (20,7 %)

— Ostatné daňové príjmy: 18,8 mil. € (15,3 %)

— Kapitálové príjmy: 3,4 mil. € (2,8 %)

— Úver: 6,0 mil. € (4,9 %)

Podielová daň z príjmov fyzických osôb je najvýznamnejším príjmom mesta. Na jedného obyvateľa pripadá cca 568 € ročne. Táto suma je kľúčová pre porovnanie s nákladmi na infraštruktúru — umožňuje nám určiť, ktoré štruktúry sú pre mesto 'ziskové' a ktoré 'stratové'.

Bilancia príjmov a výdajov podľa typu štruktúry

Graf zobrazuje bilanciu medzi podielovou daňou (568 €/ob/rok) a priemernými nákladmi na infraštruktúru pre každý typ štruktúry:

Kladná bilancia znamená, že príjem z podielovej dane prevyšuje náklady na infraštruktúru — mesto na tomto obyvateľovi 'zarába' (samozrejme len z pohľadu infraštruktúry verejných priestranstiev, bez započítania školstva, sociálnych služieb a ďalších výdajov).

Záporná bilancia znamená, že mesto na obyvateľa dopláca. V prípade suburbánnych RD je ročná strata 348 € na obyvateľa. Pri 5 000 obyvateľoch v suburbánnych zónach ide o ročnú stratu 1,7 milióna eur — peniaze, ktoré chýbajú na údržbu existujúcej infraštruktúry v centre mesta.

Daň z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je podľa zákona č. 582/2004 Z. z. jedinou daňou, u ktorej obec môže ovplyvňovať jej výšku. Obce na Slovensku inkasujú stopercentne do svojich rozpočtov výnos dane z nehnuteľností.

Podľa VZN mesta Prešov č. 11/2024 sú ročné sadzby dane z nehnuteľností nasledovné:

PREŠOV 2030 (2024). Spoločný PHRSR obcí UMR Prešov 2023–2030: Strategický dokument, Analytická časť, Akčný plán. Prešov: MsÚ.

PHRSR PSK (2022). Program hospodárskeho rozvoja a sociálneho rozvoja Prešovského samosprávneho kraja 2021–2030. Prešov: Úrad PSK.

PHSR Trenčín (2023). Program hospodárskeho rozvoja a sociálneho rozvoja mesta Trenčín na roky 2023–2029. Trenčín: MsÚ.

— Stavby na bývanie: 0,033 €/m² zastavanej plochy

— Priemyselné stavby: 0,330 €/m²

— Garáže: 0,165 €/m²

— Byty: 0,033 €/m² podlahovej plochy

Pre bežný byt s rozlohou 70 m² to predstavuje daň 2,31 € ročne. Pre rodinný dom so zastavanou plochou 120 m² je to 3,96 € ročne. Tieto sumy sú zanedbateľné v porovnaní s rozdielmi v nákladoch na infraštruktúru medzi typmi štruktúr (103 vs. 916 €/ob/rok).

V mnohých západoeurópskych krajinách a v USA je daň z nehnuteľností výrazne vyšším zdrojom príjmov samospráv a zároveň nástrojom na reguláciu rozvoja. Na Slovensku je jej potenciál nevyužitý. Zvýšenie dane z nehnuteľností v suburbánnych zónach by bolo jedným z možných nástrojov na kompenzáciu vyšších nákladov na infraštruktúru — avšak politická realizovateľnosť takéhoto opatrenia je otázna.

Porovnanie s pražskou štúdiou

Pre lepšiu kontextualizáciu výsledkov je užitočné porovnanie s pražskou štúdiou (Hudeček a kol., 2018). Pražské výsledky boli pôvodne v CZK, pre porovnanie ich prepočítavame kurzom 25 CZK/EUR:

Prešovské hodnoty sú vo všeobecnosti vyššie než pražské, čo je dané viacerými faktormi: väčšie bounding boxy lokalít (zahŕňajú aj menej efektívne časti územia), nižšia hustota obyvateľov v historickom jadre (Praha má oveľa intenzívnejšie využívané centrum), a odlišná metodika odhadu plôch vozoviek a chodníkov (v Prahe k dispozícii presné dáta z IPR, v Prešove odhad z OSM).

Napriek absolútnym rozdielom je poradie typov štruktúr konzistentné: v oboch mestách sú kompaktné štruktúry s vysokou hustotou (bloky, sídliská) najefektívnejšie a rozvoľnená zástavba RD najmenej efektívna. Toto potvrdenie na meste odlišnej veľkosti a kontextu posilňuje robustnosť základného záveru.

Vzťah hustoty obyvateľstva a výdajov na obyvateľa

Zelená prerušovaná čiara = podielová daň DPFO 568 €/ob. Lokality nad ňou sú pre mesto deficitné.

Záver

Analýza 14 lokalít v 6 typoch urbanistických štruktúr v meste Prešov potvrdila základný záver pražskej štúdie: typ urbanistickej štruktúry zásadne determinuje verejné výdaje na infraštruktúru. Výsledky možno zhrnúť do nasledujúcich bodov:

1. Kompaktné štruktúry s vysokou hustotou obyvateľstva sú z hľadiska verejných financií najefektívnejšie. Modernistické sídliská v Prešove vykazujú priemerné náklady 103 €/obyvateľa/rok, bloková štruktúra 210 €/obyvateľa/rok. Tieto štruktúry generujú kladnú bilanciu voči podielovej dani.

2. Suburbánna zástavba rodinných domov je pre mesto ekonomicky najnáročnejšia. Pri priemerných nákladoch 916 €/obyvateľa/rok a podielovej dani 568 €/obyvateľa/rok mesto na každom obyvateľovi suburbánnej zóny preráta 348 € ročne. V extrémnom prípade (Dúbrava/Surdok) sú náklady 1 403 €/obyvateľa/rok.

3. Historické jadro vykazuje relatívne vysoké náklady na hektár (18 613 €/ha/rok), ale vďaka zmiešanému funkčnému využitiu (bývanie + komerce + služby) a vysokému indexu využitia (1,23 v MPR) je jeho ekonomická pozícia stredná. Náklady na obyvateľa (479 €) sú blízko hranici podielovej dane.

4. Pri rozhodovaní o rozvoji nových častí mesta by samospráva mala zvažovať dlhodobé prevádzkové náklady, nielen jednorazové investičné výdaje. Rozhodnutie o type zástavby je v podstate nevratné — uličná sieť pretrvá stáročia a zaväzuje mesto k nepretržitému financovaniu údržby.

5. Cieľová hustota pre nové rozvojové územia v Prešove by mala byť minimálne 80–100 obyvateľov na hektár. To je dosiahnuteľné kompaktnou zástavbou 3–4 podlažných bytových domov — návratom k princípom blokovej štruktúry.

Tak ako sa človek stáva človekom až svojím začlenením do spoločnosti, tak aj mestá sú socio-ekonomicko-geografickými organizmami vďaka svojmu začleneniu do okolitého sveta. Za celú analytickú prácu veríme, že táto publikácia nájde vo Vašom meste, vo Vašej mestskej časti či vo Vašom kraji široké uplatnenie.

Poznámka k metodike a obmedzeniam:

Táto analýza pracuje s dátami z OpenStreetMap, ktorých kvalita a kompletnosť sa líši podľa lokality. Podlažnosť budov bola korigovaná expertným odhadom (OSM pokrytie 0,3–26 %). Jednotkové ceny sú orientačné a vychádzajú z adaptácie českých dát. Plochy lokalít vychádzajú z bounding boxov a nie z presného vymedzenia — zahŕňajú preto aj časti územia s odlišným charakterom. Populačné odhady po lokalitách sú orientačné a vyžadujú spresnenie z DATAcube ZSJ. Pre presnejšie výsledky odporúčame: (a) terénny prieskum podlažností, (b) GIS vymedzenie lokalít, (c) aktualizáciu jednotkových cien z CRZ, (d) spresnenie populácie z DATAcube.

Literatúra

Húsenicová, J. (2019). Udržatelný rozvoj sídelných štruktúr. Bratislava: STU.

Hruška, E. (1961). Stavba miest — jej história, prítomnosť a budúcnosť. Bratislava: SVTL.

Hudeček, T., Dlouhý, M., Hnilička, P., Leňo Cutakóvá, L., Leňo, M. (2018). Hustota a ekonomika měst. Praha: ČVUT. ISBN 978-80-87931-75-2.

Hudeček, T., Hnilička, P., Dlouhý, M., Boháč, O. (2016). Ekonomika prostorového uspořádání. Urbanismus a územní rozvoj, 19(5), 15–22.

Hnilička, P. (2012). Sídelní kaše. 2. dopl. vyd. Brno: Host. ISBN 978-80-7294-592-4.

Kováč, B. a kol. (2016). Verejné priestory a ich úloha v meste. Bratislava: STU FA.

Kováč, B., Komrška, J., Krcho, J. (2019). Princípy plánovania miest. Bratislava: MDV SR.

Mellková, B., Petríková, D. (2016). Brownfieldy ako rozvojový potenciál miest. Bratislava: Spektrum STU.

MPRV SR (2021). Koncepcia územného rozvoja Slovenska. Bratislava.

PHSR Prešov (2015). Program hospodárskeho a sociálneho rozvoja mesta Prešov 2015–2020.

Seidlová, A. (2016). Ekonomická náročnosť urbanistických štruktúr. Urbanismus a územní rozvoj, 19(6), 28–36.

Šilhánková, V. a kol. (2013). Ekonomické a bezpečnostní dopady (sub)urbanizace. Pardubice: UPa.

ŠÚ SR (2022). Sčítanie obyvateľov, domov a bytov 2021 — výsledky za obec Prešov. scitanie.sk.

Územný plán mesta Prešov (2020). Zmeny a doplnky č. 5. Prešov: MsÚ.

ÚÚR (2017). Priemerné ceny dopravnej a technickej infraštruktúry. Brno: Ústav územního rozvoje.

Carruthers, J. I., Ulfarsson, G. F. (2003). Urban sprawl and the cost of public services. Env. and Planning B, 30(4).

Fernández-Aracil, P., Ortuño-Padilla, A. (2016). Urban sprawl effects on public services costs. Inv. Regionales, 36.

Glaeser, E. (2011). Triumph of the City. New York: Penguin Books.

Holcombe, R. G., Williams, D. W. (2008). Impact of Population Density on Municipal Expenditures. Public Finance Review, 36(3).

Hortas-Rico, M., Solé-Ollé, A. (2010). Does urban sprawl increase the costs of local public services? Urban Studies, 47(7).

Libertun de Duren, N., Guerrero Compeán, R. (2016). Growing resources for growing cities. Urban Studies, 53(14).

Záverečné zhrnutie

Predložená analýza 14 lokalít v 6 typoch urbanistických štruktúr mesta Prešov potvrdila základné zistenie pražskej štúdie Hustota a ekonomika měst (Hudeček a kol., 2018): typ urbanistickej štruktúry zásadne determinuje verejné výdaje na infraštruktúru verejných priestranstiev.

Kľúčové výsledky: Modernistické sídliská (Sekčov, Sídlisko III, Mladosť) — 103 €/ob/rok. Bloková štruktúra (Sídlisko II, okolie 17. novembra) — 210 €/ob/rok. Historické jadro (MPR Prešov, Solivar) — 479 €/ob/rok. Kompaktné RD (Nižná Šebastová, Solivar) — 306 €/ob/rok. Zmiešaná štruktúra (Kalvária, Šváby) — 330 €/ob/rok. Suburbánne RD (Šidlovec, Šalgovík, Dúbrava) — 916 €/ob/rok.

Porovnaním nákladov s príjmom z podielovej dane DPFO (568 €/ob/rok) zisťujeme, že sídliská a blokové štruktúry generujú kladnú bilanciu (+465, resp. +358 €), zatiaľ čo suburbánne RD vytvárajú deficit −348 €/ob/rok. Mesto na každého obyvateľa suburbánnej zóny efektívne dopláca.

Pre budúci rozvoj Prešova odporúčame cieľovú hustotu minimálne 80–100 obyvateľov na hektár v nových rozvojových územiach. Každé rozhodnutie o type zástavby je v podstate nevratné a zaväzuje mesto k desaťročiam budúcich výdajov na údržbu.

Prílohy

Príloha A: Celková tabuľka charakteristík a výdajov

Príloha B: Jednotkové ceny — investičné a prevádzkové

Všetky ceny sú v eurách, pre slovenský kontext (odhad 2024). Zdroje: adaptácia Ústav územního rozvoje (2017), CRZ zmluvy mesta Prešov, UVO verejné obstarávania.

Príloha C: Zdroje dát

Kompletná tabuľka a grafy

Kompletná tabuľka všetkých lokalít